El derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el art. 47 de nuestra Constitución con rango de principio rector de las políticas sociales y económicas, contiene un mandato a los poderes públicos para promover activamente la igualdad en el ejercicio de tal derecho que el art. 4 de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda define como un servicio social de interés general con trascendencia tanto en la esfera personal y familiar de la ciudadanía, como en la esfera colectiva de la economía ligada a la vivienda.
La nueva Ley de Vivienda, en vigor desde el pasado 26 de mayo de 2023, es una norma que en esencia pretende resolver los graves problemas que hay en España para acceder a una vivienda, especialmente para los sectores de población más vulnerables, debido de un lado, a la ausencia de un parque de vivienda en régimen de alquiler económicamente asequible y, de otro, a la escalada de precios en el mercado inmobiliario imparable en las últimas décadas.
La regulación pone el foco en el régimen de alquiler introduciendo novedades en la relación jurídica entre propietarios e inquilinos de gran calado. En Lex-Boutique analizamos los conceptos y aspectos jurídicos más novedosos y relevantes para comprender mejor el marco que plantea la reciente norma.
Limitación legal al precio del alquiler
La imposición de un límite al precio del alquiler implica regular el contenido básico del derecho de propiedad sobre una vivienda, prerrogativa que la propia Ley de Vivienda fundamenta en la necesidad y con el objetivo de conectarlo a su función social, lo que incluye el deber de destinar las viviendas a su uso habitacional.
La limitación legal afecta al tope máximo que el arrendador puede aplicar a la hora de actualizar la renta fijado en un 2% para el año actual y en un 3% para 2024. A partir del año 2025 se aplicará un nuevo índice de actualización independiente del IPC.
Esta regulación alcanza a los contratos de viviendas que ya están alquiladas y a los de viviendas de nuevo alquiler, en ambos casos, sin perjuicio de que el arrendador sea un pequeño propietario o un gran tenedor, lo que sí se tendrá en cuenta cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado a la hora de aplicar el índice de contención de precios que afecta a los grandes propietarios, ya que en el caso de los pequeños propietarios será mediante indexación a la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los cinco años anteriores.
Conforme a la definición establecida en la Ley de Vivienda, tienen la consideración de grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que ostenten la titularidad de más de diez bienes inmuebles de uso residencial –cinco inmuebles en el caso de zonas tensionadas cuando así lo considere la comunidad autónoma-, o sean titulares de superficies construidas que excedan los 1.500 m2 de uso residencial, sin incluir garajes y trasteros.
Zonas de mercado residencial tensionado
Para que una zona de mercado residencial se declare tensionada tiene que concurrir, alternativamente, alguno de los dos requisitos establecidos en la norma: que el esfuerzo financiero de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de la zona, o bien que los precios de las viviendas en los cinco años anteriores a la declaración hayan aumentado un mínimo de tres puntos por encima del IPC autonómico. En este sentido, la LV rebaja así las exigencias del Anteproyecto de Ley de 2021 que preveía la concurrencia simultánea de ambas circunstancias.
La declaración de área de mercado residencial tensionado, cuya competencia está atribuida a las comunidades autónomas o municipios, será revisable cada tres años permitiendo la prórroga por períodos anuales.
Vivienda asequible incentivada
Con este nuevo concepto que introduce la LV se pretende incrementar a corto plazo la oferta de viviendas de titularidad privada destinadas a residencia habitual mediante su alquiler a un precio asequible a personas con bajos ingresos que no pueden pagar los precios del mercado. En contrapartida, se establecen estímulos fiscales y urbanísticos que atraigan al sector privado.
Esta novedosa categoría se une al fomento de la denominada “vivienda protegida de precio limitado”, de titularidad pública o privada, cuyo precio de venta o alquiler no podrá rebasar el máximo que al efecto se fije por el organismo autonómico competente.
Garantías en el proceso de alquiler y compra
La regulación introduce más exigencias en los procesos de alquiler y compra, ampliando el derecho de información básica relativo a las características y condiciones del negocio jurídico con carácter previo a la formalización del contrato y de la entrega de cualquier pago a cuenta.
Además de los derechos de carácter general, la Ley 12/2023 establece el marco jurídico del estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de la vivienda considerando su función social.
En cuanto al régimen de arrendamiento a particulares, destacan las medidas orientadas a reforzar la protección de los inquilinos. Entre otras, la atribución al arrendador de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, o la opción que se reserva al inquilino para prorrogar un año el alquiler si acredita una situación vulnerable o hasta tres años cuando el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.
Novedades en el procedimiento de desahucio
Un último aspecto que merece atención es el de las modificaciones introducidas por la disposición final 5ª de la Ley 12/2023 en la regulación del procedimiento de desahucio cuando afecte a la vivienda habitual de personas en situación de vulnerabilidad. Entre estas nuevas medidas, que significan el endurecimiento de los requisitos del desahucio, destacan las siguientes:
- Cuando el actor sea gran tenedor, el inmueble sea la vivienda habitual del ocupante y esta persona se encuentre en una situación económica vulnerable, la admisión de la demanda exige agotar el intento previo de conciliación o intermediación.
- Posibilidad de ampliación del plazo de suspensión del lanzamiento a dos meses cuando el propietario es persona física o cuatro meses si se trata de personas jurídicas. Durante ese tiempo se prevé que el órgano judicial mantenga abierto un canal de comunicación directa con los servicios sociales con la finalidad de agilizar una solución alternativa habitacional para evitar que el desalojo produzca una situación de desamparo.
Lo cierto es que, cuando aún no han pasado seis meses desde la entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda, subsisten muchas dudas sobre su aplicación práctica. Se trata de una norma cuestionada en la forma y en el fondo, respecto de la que el Tribunal Constitucional ha admitido recientemente a trámite diversos recursos de inconstitucionalidad que se presentaron contra varios de sus preceptos. La desinformación es siempre el terreno en el que mejor arraigan las prácticas irregulares y la única prevención eficaz para propietarios y arrendatarios es el asesoramiento jurídico de calidad como el que brinda el equipo de abogados de Lex-Boutique.
